SCHEIDUNG: WAS PASSIERT MIT UNSERER IMMOBILIE
Beim Kauf eines Hauses denken Ehepaare nur selten an die Möglichkeit einer späteren Trennung. Im Idealfall haben Sie jedoch bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs Ihrer gemeinsamen Immobilie eine entsprechende Regelung vorgenommen und vertraglich fixiert.
Sollten Sie keine anderslautende Vereinbarung getroffen haben, sieht der Gesetzgeber eine Zugewinngemeinschaft vor. Hierbei geht jegliches Vermögen, das Sie gemeinsam während der Ehe erworben haben, im Fall einer Trennung zu gleichen Teilen an beide Ehepartner. Sofern das Haus während der Ehe zusammen gekauft wurde, gilt es in diesem Sinne als Ihr gemeinsames Eigentum. Bei einer Scheidung bestehen unterschiedliche Möglichkeiten, den Immobilienbesitz zu regeln.
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Eine drohende Scheidung ist für niemanden ein angenehmes Thema. Diese „Krisengespräche“ sind sehr emotional, nicht selten fließen Tränen und ich fühle immer sehr mit meinem Gesprächspartner.
Ich bin aber der Meinung, dass so ein Gespräch unabdingbar ist, um Klarheit zu gewinnen und dass es im Vorfeld hilfreich sein kann, bevor vielleicht ein Rosenkrieg entbrennt.
Da fällt mir das Gespräch mit Anke Marquardt (Namen geändert*) und ihrem (heute Ex-)Mann Jens ein: Die Scheidungspapiere lagen schon beim Anwalt und über die Aufteilung des Vermögens war man sich im Großen und Ganzen einig. Jetzt ging es um den Verkauf des gemeinsamen Hauses.
Die Spannungen waren, trotz aller Bemühungen freundschaftlich miteinander zu agieren, deutlich zu spüren. Sie wollte die Küche mit in ihre neue Bleibe nehmen, er wollte dafür eine Abstandszahlung vom Käufer, die geteilt werden würde. Und so ging es weiter: Kein Rosenkrieg, aber ein „Distelgespräch“ wie ich es nenne, die Distel als Symbol für Auseinandersetzungen.
Zu mir kommen sowohl Frauen als auch Männer, um vorbereitet zu sein, im Falle des Falles. Manchmal – und ehrlich gesagt freue ich mich darüber am meisten – höre ich auch nie wieder von ihnen oder erst viel später, wenn ich sie zufällig wiedersehe und höre, alles sei wieder im Lot. So oder so: Wenn Sie Hilfe brauchen, rufen Sie gerne an!
1. Definition Zugewinngemeinschaft
Der Zugewinn definiert einen Vermögensausgleich zwischen den beiden Ehepartnern im Scheidungsfall. Er basiert auf der Grundannahme, dass Sie im Verlauf ihrer Ehe miteinander zur Erwirtschaftung des gemeinsamen Vermögens beigetragen haben. Entsprechend sind Sie zu gleichen Teilen berechtigt, von diesem während der Ehezeit entstandenen Zugewinn zu profitieren.
Um den Ausgleich nutzen zu können, ist eine Beantragung beim Familiengericht erforderlich. Die Antragstellung muss von einem der beiden Eheleute vorgenommen werden. Die Zugewinngemeinschaft stellt den gesetzlichen Regelfall dar. Wenn Sie hingegen vor der Eheschließung einen Ehevertrag aufsetzen, können Sie darin einen anderslautenden Güterstand bestimmen, beispielsweise die Gütertrennung.
Eine Gütergemeinschaft bedeutet nicht, dass das jeweils vorhandene Vermögen ein gemeinsames ist. Es gehört weiterhin dem Ehepartner, der es selbst erwirtschaftet hat und wird auch von diesem verwaltet. Jedoch gilt die Ehe als Schicksalsgemeinschaft, die zu entsprechenden Ausgleichspflichten im Trennungsfall führen kann. Diese beziehen sich nicht auf die Besitztümer, die vor der Heirat bestanden, sondern lediglich auf das während der Ehe hinzugewonnene Vermögen.
Die unterschiedlichen Möglichkeiten
Wenn beide Eheleute die Immobilie gemeinsam erworben haben, stehen verschiedene Möglichkeiten des Umgangs mit dem Objekt zur Verfügung.
2. Variante: Vermietung der Immobilie
Wenn Sie sich nach Ihrem Scheidungsablauf mit Ihrem ehemaligen Ehepartner gut verständigen können, stellt auch eine gemeinsame Vermietung eine Option dar. Hierbei haben Sie den Vorteil, einen eventuellen Kredit für das Haus wie bisher weiterlaufen zu lassen und die Tilgung über die Mieteinnahmen vorzunehmen. Sie vermeiden eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die in der Regel bei einer vorzeitigen Kreditablösung fällig wird. Auch Grundbuchkosten lassen sich so umgehen, da Sie beide weiterhin namentlich im Grundbuch verbleiben.
Eine Vermietung ist nur empfehlenswert, wenn Ihre gemeinsame Kommunikation nach der Trennung unproblematisch ist. Sie müssen bereit sein, regelmäßige Verabredungen zur Mietsache zu treffen und administrative Dinge untereinander einvernehmlich aufzuteilen. Sie können auch einen externen Verwalter hinzuziehen, der die Abläufe gegen einen entsprechenden Betrag für Sie regelt.
3. Variante: Gemeinsamer Immobilienverkauf
Die unkomplizierteste Regelung ist der Verkauf des Hauses. In dem Fall teilen Sie den Erlös untereinander auf. Sie haben die Möglichkeit den Verkauf entweder miteinander vorzunehmen oder einen kompetenten Immobilienmakler damit zu beauftragen. Ein Makler hat den Vorteil, dass Sie sich nicht um gemeinsame Besichtigungstermine kümmern müssen. Er organisiert sämtliche Abläufe und befasst sich mit den Fragen der Kaufinteressenten. Ein Verkauf bedeutet in der Regel eine vorzeitige Kündigung des Immobilienkredits. Ihr Darlehensgeber ist berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.
Für einen Immobilienverkauf sollte der Zugewinnausgleich bereits final geklärt sein, da Sie auch dann Ihr Haus nur einvernehmlich veräußern können, wenn sie alleiniger Eigentümer sind. Das gilt sowohl für einen Verkaufszeitraum vor als auch nach der Scheidung.
4. Auszahlung des Ehepartners
Eine der häufigsten Varianten des Umgangs mit einer gemeinsamen Immobilie nach der Trennung ist die Auszahlung. Hierbei behält ein Partner das Haus und zahlt den anderen Partner aus. Diese Option besteht ausschließlich für eine Immobilie, die während der Ehezeit gekauft wurde. Im Falle eines durch Erbschaft erworbenen Hauses besteht kein Auszahlungsanspruch.
Der Auszahlungswert bemisst sich am bestehenden Immobilienwert. Hiervon ist eine eventuell vorhandene Restschuld abzuziehen. Der verbleibende Wert wird durch die beiden Partner geteilt, und die eine Hälfte wird im Sinne des Zugewinnausgleichs als Auszahlungsbetrag verwendet. Der ausgezahlte Partner muss anschließend aus dem Grundbuch ausgetragen werden. Sollte noch ein Restkredit mit der Immobilie verbunden sein, wird bei der Bank die Darlehensübertragung auf den verbleibenden Partner beantragt. Diese kann, muss jedoch nicht gewährt werden. In der Regel ist eine ausreichende Bonität des einzig verbleibenden Hauseigentümers Voraussetzung.
5. Hausumbau in getrennte Eigentumswohnungen
Sollte das Haus die entsprechenden baulichen Voraussetzungen mitbringen, haben Sie die Möglichkeit es in zwei Wohneinheiten umbauen zu lassen. Die jeweiligen Wohnungen sind dabei als einzelne baulich abgeschlossene Bereiche konzipiert. Sie müssen über unabhängige Eingänge verfügen und vollständig voneinander getrennt sein. Sie können diese Wohnungen anschließend entweder als Mietobjekt nutzen oder auch verkaufen. Ebenso besteht die Option, selbst darin zu wohnen.
Der Umbau in zwei separate Eigentumswohnungen wird als Realteilung bezeichnet und eignet sich für geschiedene Eheleute, die ihre Immobilie gerne erhalten möchten. Sie können ohne Zustimmung Ihres ehemaligen Partners nach den eigenen Wünschen über Ihre Einheit entscheiden und sich auch zu einem späteren Zeitpunkt jederzeit überlegen, ob und wie Sie Ihren Eigentumsanteil nutzen möchten.
6. Die Teilungsversteigerung
Besteht über einen Immobilienverkauf oder eine sonstige Nutzung der Immobilie nach der Scheidung keine Einigung, so ist die sogenannte Teilungsversteigerung eine Option. Hierbei wird von einem der Partner ein entsprechender Antrag beim Amtsgericht eingereicht. Der verbleibende Partner wird durch das Gericht über die Versteigerung informiert. Er hat für den Zeitraum von zwei Wochen die Möglichkeit, Einwand beim Amtsgericht zu erheben.
Dies ist beispielsweise üblich, wenn sich eine Versteigerung problematisch auf die Lebensverhältnisse gemeinsamer Kinder auswirken würde. Wird dem Einwand stattgegeben, ruht das Verfahren für den Zeitraum eines halben Jahres, um anschließend erneut geprüft zu werden. Wenn hingegen die Versteigerung bestätigt wird, erfolgt ein öffentlicher Aufruf mit Termin, zu dem jeder Interessent auf das Objekt steigern kann, aktuelle Eigentümer eingeschlossen.
Eine Teilungsversteigerung ist meist mit deutlichen finanziellen Einbußen verbunden, weil die Immobilie nicht den bestehenden Verkehrswert erzielt. Im Durchschnitt werden 60 Prozent des eigentlichen Wertes erreicht. Auch müssen die Kosten für das Gerichtsverfahren vom Erlös abgezogen werde.
7. Übertragung der Immobilie auf ein gemeinsames Kind
Wenn Sie ein bereits volljähriges Kind haben, können Sie diesem das Haus übertragen. Damit verbunden sind nach der Übertragung sämtliche Pflichten und auch Rechte, die mit der Immobilie zum gegenwärtigen Zeitpunkt verbunden sind.
Sollte Ihr Kind noch nicht volljährig sein, ist eine Immobilienübertragung dennoch möglich. In dem Fall muss jedoch das Vormundschaftsgericht hinzugezogen werden, das seine schriftliche Zustimmung zu dem Vorhaben erteilt.
8. Regelung im Erbschaftsfall
Die ausgleichende Aufteilung der Vermögenswerte (Zugewinn) im Scheidungsverfahren betrifft in der Regel keine Erbschaften. Ein Erbe erfolgt entweder im Rahmen einer gesetzlichen Erbfolge (Verwandtschaft) oder einer Verfügung per Testament.
Das Erbe ist nach dieser Definition eine sogenannte persönliche Zuwendung. Sofern der Ehepartner nicht ausdrücklich Bestandteil dieser Zuwendung ist, hat die Erbschaft mit einem Zugewinn nichts zu tun und unterliegt entsprechend nicht der Ausgleichspflicht.
Zu dieser Erbschaftsregelung gehört auch ein vorweggenommenes Erbe. Darunter fällt die Übertragung von Anteilen des Vermögens eines Erblassers noch zu dessen Lebzeiten. Der Erbe, sofern alleine als solcher benannt, unterhält eine persönliche Beziehung zum Erblasser. Ein Zugewinnausgleich ist demnach auch in diesem Falle nicht vorgesehen.
9. Planung vor einem Immobilienkauf
Wenn kein Ehevertrag besteht, haben beide Partner ein Anrecht auf einen Anteil von 50 Prozent an der Immobilie. Uneinigkeiten über den weiteren Verbleib des Hauses sind nach dem Scheidungsende keine Seltenheit. Eine grundsätzlich sinnvolle Möglichkeit ist die Absicherung bereits im Vorfeld des Kaufs.
Ein Ehevertrag bietet Ihnen dabei beste Voraussetzungen, im Scheidungsfall die damit verbundenen Kosten zu minimieren. Der Vertrag ermöglicht die Sicherheit einer Regelung, wie sie ursprünglich von beiden Partnern gewünscht wird. Entscheidungen werden vorab einvernehmlich getroffen und nicht vor dem Hintergrund eines eventuellen Trennungsstreits. Im Idealfall wird auch das Hinzuziehen eines kompetenten Maklers im Vorhinein berücksichtigt, der die Interessen beider Partner beachtet.
10. Krisengespräch
Ich empfange Sie gerne zum Gespräch und höre Ihnen zu. Ich kann Ihnen aufzeigen, welche Optionen Ihnen bei der gemeinsamen Immobilie zur Verfügung stehen, wie sich ein Wert ermitteln lässt, wie die aktuelle Marktlage ist und Ihnen vielleicht auch bei der Suche einer neuen Bleibe helfen.
Schreiben Sie mir jetzt oder rufen Sie an unter Tel. 08243 – 99 36 41.
Photos by: colourbox.com/DAS WEISSE BUERO/canva