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VERMEIDEN SIE DIE KOSTENFALLE NEBENKOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF

Veröffentlicht von medienvirus am 15. Januar 2021
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So alt wie der Mensch ist der Wunsch nach einem Eigenheim. Stehen Sie kurz davor, sich diesen Traum zu erfüllen? Dann sind Sie hier richtig. Damit Sie nicht in einem Alptraum aufwachen, in dem Sie die Kosten Ihrer Immobilie auffressen, informiere ich Sie über lästige Nebenkosten. Außerdem finden Sie Tipps, wie Sie die Kostenfalle umgehen und richtig planen.

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1. Zusätzliche Kosten

Erwerben Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung, dann addieren sich zum Kaufpreis noch die Gebühren für zahlreiche Dienstleistungen, Steuern und gesetzlich vorgeschriebene Verwaltungsakte. Dazu kommen laufende monatliche Ausgaben, mit denen Sie das Leben in Ihrer neuen Immobilie finanzieren. Diese Kosten unterscheiden sich von Region zu Region. Um sie schnell zu überschlagen, gehen Sie von 10 bis 15 % des Kaufpreises aus. Welche finanzielle Belastung entsteht in Ihrem Fall genau?

2. Notarkosten

Damit Sie beim Kaufvertrag nicht über den Tisch gezogen werden, hat der Gesetzgeber für Schutz gesorgt. Ohne notarielle Ausfertigung und Beglaubigung kommt kein gültiger Vertrag zustande.

Doch die Gebühren für seine Arbeit bleiben an Ihnen hängen. Dazu fertigt der Notar Ihre Grundschuld für ein Bankdarlehen an und sorgt für die nötigen Eintragungen aller Dokumente in die erforderlichen Register. Sie bezahlen gesetzlich festgelegte Notargebühren, die in Prozent vom Kaufpreis und der Höhe der Grundschuld berechnet werden.

Kosten: ca. 1,5 % vom Kaufpreis

3. Das Grundbuch

In diesem Register finden Sie wichtige Informationen zu Ihrer Immobilie. Eigentümer, Lasten, Hypotheken und Grundschulden werden im Grundbuch vermerkt. Damit Ihnen das neue Eigenheim rechtskräftig gehört, wird der bisherige Eigentümer gelöscht und durch Ihren Namen ersetzt. Auch Ihre Grundschuld wird eingetragen. Kosten: ca. 0,5 % vom Kaufpreis

4. Die Grunderwerbsteuer

Jedes Bundesland fordert die Steuer in unterschiedlicher Höhe ein. Als neuer Eigentümer bezahlen Sie die Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis des Baugrunds oder der gesamten Immobilie. Das Finanzamt schickt Ihnen kurze Zeit nach dem Hauskauf eine Rechnung über die erforderliche Summe.

Kosten in Bayern übrigens mit am niedrigsten: 3,5 %

5. Preisbeispiel

Im wunderschönen Landsberg mitten in Oberbayern stößt unsere (Muster-)Familie Müller in einer Onlineanzeige auf ein kleines Einfamilienhaus. Das Reihenhaus kostet 550.000 € und scheint für die Gegend ein echtes Schnäppchen zu sein. Voller Vorfreude informiert sich Mutter Müller in unserem Artikel über die Kosten, die auf sie zukommen werden. Unser Rechner nennt Ihr diese Kaufnebenkosten:

Kaufpreis550.000€
Notarkosten, 1,5%8.250€
Grundbuch, 0,5%2.750€
Grunderwerbsteuer, 3,5 %19.250€
Gesamtkosten580.250€

Welche weiteren Ausgaben können beim Kauf Ihrer Immobilie entstehen?

Kommen wir zu den Kosten, die nicht bei jedem Kauf relevant werden. Allerdings ist es bei diesen Ausgaben so, dass sie meist schlecht zu kalkulieren sind. Darum ist hier besondere Umsicht geboten.

6. Die Käufercourtage

Wird Haus oder Wohnung von einem Makler vermarktet, müssen Sie in der Regel beim Kauf die Courtage bezahlen. Sie finden die Höhe in der Werbeanzeige. Bei uns in Bayern ist es in der Regel eine so genannte geteilte Provision, sie beträgt für den Käufer 3,57 % inkl. MwSt. Mögliche Zusatzausgaben: 3,57 % bis 7,14 % vom Kaufpreis

7. Der Gutachter

Möchten Sie sichergehen, dass Ihr neues Eigenheim keine versteckten Mängel hat, zum Beispiel bei einem Kauf von privat?

Befürchten Sie, dass die Wunschimmobilie völlig überteuert angeboten wird?

Dann lohnen sich vielleicht die Ausgaben für einen Sachverständigen. Besonders bei einer betagten und reparaturbedürftigen Immobilie rettet Sie der Fachmann unter Umständen vor enormen Modernisierungskosten, mit denen Sie nicht gerechnet hätten. Zusatzausgaben: 1.000 – 3.000 €

8. Die Modernisierung/Sanierung

Über die Höhe dieser Kosten entscheiden zum Teil Ihre eigenen Bedürfnisse. Ob Sie ein neues Bad einbauen, Wände einreißen oder nur die Tapeten in einer anderen Farbe anstreichen, bestimmen Sie selbst.

Anders sieht es aus, wenn Sie ein altes Gebäude erwerben. Dann kommen im Zuge der EnEV vielleicht die Erneuerung der Heizungsanlage oder eine bessere Wärmedämmung auf Sie zu. Dafür könnten moderne Fenster und Dach-, Decken- oder Wanddämmung nötig werden.

Informieren Sie sich vorab, welche Bedingungen die EnEV an Ihr Haus stellt. Danach holen Sie Kostenvoranschläge bei zuverlässigen Handwerkern ein. Auf diese Weise überblicken Sie die Kosten Ihrer Modernisierung.

Zusatzausgaben: individuell

9. Die Instandhaltungsrücklage

Beim Wohnungskauf besteht die Gefahr einer weiteren Kostenkomponente.

Die Eigentümergemeinschaft spart mit einem monatlichen Beitrag für Instandhaltungsausgaben an. Im Protokoll der Eigentümerversammlung erfahren Sie, welche Modernisierungen in der letzten Zeit vorgenommen wurden.

Bitten Sie Ihren Makler beim Voreigentümer um einen Nachweis der Instandhaltungsrücklage.

Vergleichen Sie nun das Angesparte mit den getätigten Renovierungen. Gehen Sie davon aus, dass in den kommenden Jahren einige Reparaturen anfallen, dann sollten auch deutliche Rücklagen vorhanden sein. Andernfalls werden die nicht angesparten Kosten anteilig von Ihnen gefordert werden.

Dazu noch eine persönliche Anmerkung von mir:

Kürzlich war ich Gast auf einer kleinen Geburtstagsrunde mit Sekt und köstlichem Apfelkuchen mit einer fetten Decke aus Sahne oben drauf. Die Dame rechts von mir: Eine pensionierte Filialleiterin einer Bank oben bei Lübeck. Sie hatte gerade einer Nichte beim Kauf ihrer Wohnung geholfen, indem sie vorab mit der Hausverwaltung sprach. Dabei erfuhr sie, dass der Verkäufer der Gemeinschaft noch zwei Jahre Hausgeld schuldete.

Eine der Damen wollte es genauer wissen: Haftet denn der neue Käufer für die Altlasten des Voreigentümers? Ich konnte es ihr beantworten: Nein, eine Haftung des Erwerbers für rückständige Hausgeldzahlungen des Veräußerers gibt es grundsätzlich nicht. Doch das kann trotzdem lästig für Sie werden: Bleibt der Verkäufer das von ihm geschuldete Hausgeld gegenüber der Gemeinschaft schuldig, haben die Eigentümergemeinschaft und damit auch Sie als neues Mitglied ein Problem! Tipp: Ich lasse im Kaufvertrag aufnehmen, dass es keine Hausgeldschulden gibt.

Zusatzausgaben: individuell

10. Umzug und Einrichtung

Die meisten frisch gebackenen Eigentümer vergessen, die Ausgaben für die Einbauküche, zusätzliche Einrichtungsgegenstände und den Umzug einzuplanen.

Dabei ist das Eigenheim oft flächenmäßig größer als die vorhergehende Mietwohnung. Da hilft nur der Besuch im Möbelhaus, um einen Preisvorschlag für die Küchenmöbel und andere notwendigen Anschaffungen zu bekommen.

Zusatzausgaben: Umzug 2.000 € + individuell

11. Laufende Kosten

  • Die Finanzierung: Müssen Sie für die Kaufsumme eine Baufinanzierung beantragen? In diesem Fall leisten Sie ab Kauf Zinszahlungen. Achten Sie hier auf den Effektivzins, denn er schließt den Sollzins und alle Gebühren mit ein. Es hat seinen guten Grund, dass Banken nur ungern auch die Kaufnebenkosten in die Finanzierung miteinschließen. Diese Vollfinanzierungen sind nicht nur äußerst teuer, sie bergen auch ein hohes Risiko. Der Darlehenssumme steht nämlich kein Immobilienwert in dieser Höhe entgegen. Bei einem Notverkauf können so noch Schulden im fünfstelligen Bereich übrigbleiben. Bezahlen Sie daher die Kaufnebenkosten aus Ihrem Angesparten.
  • Versicherungen: Die Wohngebäudeversicherung deckt Elementarschäden an Ihrem Eigenheim ab, die durch Feuer, Leitungswasser, Hagel oder Sturm entstehen. Weitere Katastrophen oder Schadensfälle können Sie ergänzen. Mit der Hausratversicherung sichern Sie Ihre Einrichtungsgegenstände und Geräte im Gebäude ab.
  • Instandhaltungsrücklage: Beim Wohnungskauf sparen Sie gemeinsam mit den anderen Eigentümern eine Summe für zukünftige Modernisierungen an. Sie ist monatlich zu bezahlen und die Höhe bestimmt die Eigentümergemeinschaft selbst.
  • Betriebskosten: Wie auch bei der Miete sind einige, regelmäßige Ausgaben notwendig, um ein Gebäude zu betreiben und darin zu wohnen. Dazu gehören: Grundsteuer,  Wasser- und Abwasserkosten, Müllgebühren, Stromkosten, Heizungskosten und -wartung, Schornsteinfeger, Kabel- und Telefonanschluss

Diese Ausgaben haben Sie zwar schon mit der Miete bezahlt, aber für ein Haus liegen sie höher. Zum Beispiel kann die Wartung der Heizung nicht auf mehrere Mieter verteilt werden und eventuell müssen Sie mehr Räume als zuvor warmhalten.

12. Mit diesen Tipps senken Sie Ihre Grunderwerbsteuer

Tipp: Bauen Sie Ihr Traumhaus!

Das Finanzamt zieht als Grundlage für die Grunderwerbsteuer den Kaufpreis Ihrer Immobilie heran. Leisten Sie sich also ein Grundstück, auf dem schon ein Haus steht, oder schließen Sie einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung ab, bezahlen Sie auch vom Gebäudewert die Steuer.

Bei einem Baugrundstück ist das anders. Hier sparen Sie ordentlich Steuerabgaben, denn das Finanzamt nimmt nur den Wert des Grundstücks. Für den Hausbau schließen Sie einen separaten Vertrag mit einer Baufirma ab.

Tipp: Nehmen Sie Zubehör in den Vertrag auf!

Bewegliches Zubehör gehört in den Augen der Steuerbehörde nicht zur Kombination aus Grundstück und Gebäude. Daher geben Sie alles, was nicht fest verbunden ist, mit dem aktuellen Wert im Kaufvertrag an. Dazu gehören zum Beispiel Einbauschränke, die Küche, eine Sauna oder die Markise.

Diese Kosten werden bei der Berechnung der Steuer vom Kaufpreis abgezogen. Ein Wort zur Vorsicht: Hat das Zubehör einen Wert von mehr als 15 % vom Kaufpreis, sollten Sie auf jeden Fall Rechnungen und Belege besitzen, die Sie bei einer Prüfung vorlegen können.

Christiane Waschkies ist Immobilienmaklerin aus Leidenschaft und versteht ihr Metier: Seit über 15 Jahren beobachtet sie den Immobilienmarkt im oberbayerischen & ostallgäuer Landkreis. Sie lebt mit ihrem Ehemann und den drei Kindern im schönen Fuchstal-Leeder.

Photos by: colourbox.com/DAS WEISSE BUERO/

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