SO FUNKTIONIERT DIE IMMOBILIENBEWERTUNG
1. Der Fall Jengen?
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Kürzlich telefonierte ich mit einem verzweifelten Verkäufer. Seit einem Jahr inseriere sein Makler nun schon das Haus in Jengen. Alte Bilder mit Sommerfeeling im Garten, der Preis schon dreimal reduziert: aber nichts passiert.
Noch immer entscheiden sich Eigentümer oft für den Makler mit den höchsten Preisversprechungen.
Dabei könnten sie ganz einfach die Seriosität des Preises prüfen: Fragen Sie den Makler oder die Bank doch mal ernsthaft, ob man den Schätzpreis garantieren würde und verlangen Sie ansonsten eine Entschädigungszahlung.
Viele Gründe können dazu führen, dass Haus oder Wohnung verkauft werden müssen. Doch vor dem Verkauf einer Immobilie steht die Wertermittlung.
Als Immobilienbesitzer sind Sie gut beraten, wenn sie die Feststellung des aktuellen Verkaufswertes einem unabhängigen Sachverständigen überlassen. Denn: Wer den Preis für seine Immobilie zu hoch wählt, bleibt lange auf seinem Grundstück sitzen und muss später eventuell einen geringeren Verkaufswert akzeptieren.
Zur Ermittlung eines realistischen Kaufpreises Ihrer Immobilie gibt es vom Gesetzgeber klare Vorgaben. Die stehen im Baugesetzbuch mit Immobilienwertermittlungsverordnung (BauGB) und im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Das Sachwertverfahren wird für die Wertermittlung von Häusern herangezogen. Das Ertragswertverfahren benutzt man u.a. für Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Beide Verfahren werden dann in einer komplizierten Berechnung im Vergleichswertverfahren abgeglichen.
2. Die drei Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien
Was ist der typische Satz, den ich bei der Begehung einer Immobilie zwecks Erstellung einer Verkaufswertermittlung höre? „Wir wollen unser Haus auf keinen Fall unter Wert verkaufen“. Das ist verständlich und deshalb ist eine kompetente Wertermittlung auch so wichtig. In den vergangenen Jahren habe ich unzählige „Begehungen“ gemacht. So nennen wir die Vor-Ort-Besichtigung eines Hauses oder eine Wohnung.
Es existieren drei normierte Verfahren zur Grundstückswert- oder Immobilienwertberechnung: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Bei einem privat genutzten Ein- oder Zweifamilienhaus, für das es keine Vergleichsgrundstücke gibt, kommt in der Regel das Sachwertverfahren zum Tragen, während bei Mietshäusern und -wohnungen das Ertragswertverfahren greift. Bei Doppelhaushälften, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen wird das Vergleichswertverfahren herangezogen, da zurückliegende Kaufpreise, Vergleichsgrundstücke oder -immobilien als Grundlage dienen können, um den Verkaufspreis zu ermitteln. Häufig werden aber Kombinationen von zwei oder mehr Methoden als realistischer eingestuft.
3. Das Sachwertverfahren
Durch das Verfahren zur Sachwertfeststellung werden der Wert des Grund und Bodens (Bodenrichtwert) und der Wert des Gebäudes getrennt voneinander ermittelt. Zusätzlich wird festgestellt, welche Kosten der Neubau des Hauses inklusive vorhandener Außenanlagen verursachen würde.
Der Sachverständige schätzt den Zustand und die Qualität der Baumaterialien und wird vergleichbare Standards für die Veranschlagung der Herstellungskosten wählen. Daraufhin wird eine Wertminderung aufgrund des Gebäudealters abgezogen. Die Alterswertminderung berechnet sich aufgrund der Anzahl der Jahre, die das Haus in Nutzung war.
Daraus ergibt sich der Gebäudesachwert. Sind alle baulichen Anlagen einbezogen und berechnet worden, wird der Bodenrichtwert ermittelt und zum Gebäudesachwert hinzuaddiert, womit man den vorläufigen Sachwert erhält. Danach erfolgt die allgemeine Marktanpassung, die den Sachwert in der Regel noch etwas reduziert. Besondere Grundstücksmerkmale können den Angebotspreis dagegen steigern.
Das Verfahren zur Ermittlung des Sachwertes ist eine objektive Methode, um den Wert eines Gebäudes festzustellen. Der Nachteil bei der alleinigen Anwendung dieser Methode besteht aber darin, dass Angebot und Nachfrage selten genug Berücksichtigung finden, daher ist die Kombination mit anderen Verfahren sinnvoll. Auch neuere Objektarten benötigen häufig ein zusätzliches Bewertungsverfahren.
4. Das Ertragswertverfahren
Bei diesem Verfahren wird der Ertragswert des Grundstücks bzw. der Immobilie ermittelt. Der Ertragswert ist dabei der Überschuss aus dem Ertrag durch die Nutzung und der Betriebskosten.
In die Berechnung fließt beispielsweise die mögliche Jahresnettokaltmiete ein, die durch die Immobilie zu erwarten ist. Von diesem geschätzten Ertrag müssen die Betriebskosten abgezogen werden. Dazu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und die Minderung, die bei einem Mietausfall entstehen würde.
Der Ertrag durch das Gebäude, der so festgesetzt wird, wird dann zunächst durch den Liegenschaftszinssatz gekürzt und dann mit einem bestimmten Faktor multipliziert, der in den Anlagen zu dem Bewertungsgesetz zu finden ist. Nachdem der ermittelte Bodenrichtwert hinzuaddiert wurde, steht der vorläufige Ertragswert der Immobilie fest. Eventuell muss der Betrag durch wertbeeinflussende Umstände gesenkt werden.
Bei der Ertragswertberechnung spielt der Sachwert der Bauanlage somit keine große Rolle. Hier ist lediglich die Nutzungsdauer relevant, die den Ertrag in der Zukunft beeinflusst. Indirekt kann die Qualität der Baumaterialien bei der Schätzung der möglichen Nutzungsdauer miteinfließen.
Das komplexe Berechnungsverfahren wird vor allem von Sachverständigen herangezogen, die ein rechtsgültiges Gutachten erstellen sollen. Genaue Kenntnisse der aktuellen Marktlage sowie der zukünftigen Vermietungssituation sind bei der Berechnung von Vorteil.
5. Das Vergleichswertverfahren
Bei dem Wertermittlungsverfahren durch Vergleich wird die derzeitige Marktlage berücksichtigt.
Ähnliche Immobilien und deren Kaufpreise werden mit Ihrer Immobilie verglichen. Hierbei spielen das Baujahr, die Größe des Gebäudes sowie die Grundstücksgröße eine Rolle.
Aber auch das Umfeld fließt in die Ermittlung des Vergleichswertes mit ein. So sind die Lage und die Infrastruktur wichtige Kriterien zur Wertermittlung, ebenso wie die geschätzten Einkommensverhältnisse des Wohngebietes. Wurden bei älteren Gebäuden keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, wird sich das negativ auf den Immobilienpreis auswirken. Sanierungsmaßnahmen, zum Beispiel die Erneuerung des Dachs oder der Fassade, werden den Preis dagegen steigern. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird dieses Verfahren üblicherweise in Kombination mit der Sachwertmethode angewandt, um einen realistischen Verkaufswert zu erhalten.
Ein Problem dieses Verfahrens ist, dass selten eine hundertprozentige Übereinstimmung zwischen Objekten vorliegt. Bis zu 35 % Abweichung wird toleriert, bei höheren Werten gelten die Objekte nicht mehr als vergleichbar.
Um Unterschiede abzumindern oder auszugleichen, werden daher Korrekturfaktoren herangezogen, die in die Berechnung einfließen. Damit dies optimal geschehen kann, spielen die Kenntnisse und die Erfahrungen des Sachverständigen eine große Rolle.
Aus dem Verfahren kann daher ein direkter oder ein indirekter Vergleichswert hervorgehen. Der direkte Wert kommt zustande, wenn zufällig gerade ein gut vergleichbares Nachbargrundstück bzw. -gebäude verkauft wurde. Der Verkaufspreis für dieses Objekt wird dann für die Berechnung des Vergleichswertes verwendet.
Allerdings wird dies häufig nicht als ausreichend erachtet, weswegen häufiger der indirekte Vergleichswert zu finden ist. Für das indirekte Verfahren werden auch Kaufpreise aus der Vergangenheit berücksichtig, aus denen Durchschnittswerte ermittelt werden, die durch Zu- und Abschläge korrigiert werden.
Als solche Korrekturfaktoren kommen unter anderem die Lage, der Zustand, das Baujahr, die Nutzungsmöglichkeit, der Grundriss, die Belichtung oder die Ausstattung zum Tragen.
6. Der Beleihungswert Ihrer Immobilie
Mit dem Beleihungswert wird die Höhe einer Kreditsicherheit beschrieben, die von Kreditinstituten vergeben werden kann. Für die Immobilienfinanzierung wird der Beleihungswert durch das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt.
Der Wert darf den Marktwert des Objektes, der durch eines der oben beschriebenen Verfahren ermittelt werden kann, nicht übersteigen. Für privat genutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen wird in der Regel der Sachwert ermittelt, für Gewerbeobjekte der Ertragswert.
7. Wer ermittelt den Angebotspreis eines Immobilienobjekts?
Sowohl ein Makler als auch ein Sachverständiger können den Angebotspreis bei einem anstehenden Hausverkauf ermitteln. Der Sachverständige wird dabei die oben genannten Verfahren anwenden. In der Regel kommen die zwei gebräuchlichsten Methoden zum Einsatz, aus denen vergleichend dann der Verkehrswert (beziehungsweise der Marktwert) abgeleitet wird. Entscheidend für die Ermittlung sind die am Tag der Wertfeststellung herrschenden Marktverhältnisse, die ebenso wie alle Faktoren, die den Wert beeinflussen, in die Berechnung miteinfließen.
8. Kosten für ein professionelles Wertgutachten
Da es Immobilienbesitzern bei einem Hausverkauf häufig schwerfällt, einen realistischen Preis festzulegen, lohnt sich die Beauftragung eines Sachverständigen.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist natürlich nicht „in Stein gegossen“: Die Zahl, die letzten Endes auf meiner Werteinschätzung steht, ist eine Annahme, eine Schätzung.
Sie ist der Wert, der sich zum Stichtag am wahrscheinlichsten einstellen würde, also der Preis, den Käufer am wahrscheinlichsten zu zahlen bereit wären. Aber meistens liege ich mit meiner Einschätzung absolut richtig. Und nicht selten, wenn das Glück des Tüchtigen ist und wir alles getan haben, um die Immobilie perfekt in Szene zu setzen, schaffen wir es, diese Zahl zu übertrumpfen.
Auch die Honorare für Sachverständige können je nach Erfahrung unterschiedlich hoch sein. Wer ein Gutachten benötigt, das auch vor Gericht gültig ist, ist auf einen Sachverständigen angewiesen. Allerdings besteht die Wahl zwischen dem Kurzgutachten von bis zu drei Seiten und einem langen bis zu dreißigseitigem Gutachten.
Heute können Eigentümer im Internet kostenlose Wertgutachten buchen, deren Zahl aber in der Regel eine grobe Schätzung ist und zwischen mehreren tausend Euro schwankt. Warum wohl? Weil niemand die Immobilie gesehen hat.
Ich berechne für Ihr Gutachten einen Unkosten-Festpreis von 250 Euro für eine Werteinschätzung, die ein Umfang von 12-15 Seiten hat. Dazu kommt meine persönliche Einschätzung für die optimale Vermarktungsstrategie Ihrer Immobilie.
9. Verhandlungsdruck
Beide, Käufer und Verkäufer, stehen bei einer Verhandlung grundsätzlich unter Druck. Sie selbst sehen sich kurz vor dem Ziel, wollen es hinter sich bringen.
Die Käufer haben sich ins Haus verliebt, manchmal der eine mehr als der andere. Der andere Part will dann feilschen. Oft benutzt die Käuferseite die Taktik “Lass uns im Preis in der Mitte treffen“.
Das ist meist ein Trick: Sie wollen für Ihr Haus 160.00 Euro. Er wäre bereit 150.000 Euro zu zahlen, bietet Ihnen aber nur 130.000: Die Mitte von Ihren 160.000 und seinen 130.000 sind dann: nur 145.000. Deshalb ist die realistische Preiskenntnis so wichtig.
10. Fazit
Ich beobachte es immer wieder, wenn Eigentümer ihre Immobilie selbst anbieten: Nicht selten schätzen sie den Wert völlig falsch ein. Dieser erste Preis schmückt dann die Inserate. Aber der Preis ist keine Sache des Gefühls, sondern eine Frage der richtigen Bewertung von Realitäten. Um den möglichen Verkaufswert tatsächlich einschätzen zu können, ist es notwendig, Recherchen durchzuführen.
Der sicherste Weg ist und bleibt aber eine professionelle Wertermittlung: Achten Sie hier darauf, dass der Experte eine langjährige Erfahrung besitzt und regionale Kenntnisse hat. Die so genannten kostengünstigen Onlinegutachten bringen meiner Meinung nach nur selten wirklich hilfreiche Zahlen zu Tage. Wer auf Nummer sichergehen möchte oder wenn es sich bei dem Gebäude um ein Gewerbeobjekt handelt, sollte einen Sachverständigen beauftragen, der über normierte Berechnungsverfahren den aktuellen Verkehrswert ermittelt. Dies kann unter Umständen einen Verkauf beschleunigen. Für die Ermittlung stehen drei Methoden zur Verfügung, die, je nach Art des Objekts, einzeln oder in Kombination zum Einsatz kommen.
Buchen Sie gerne Ihr Wertgutachten zum Festpreis von 250 Euro. Rufen Sie an unter Tel. 08243 – 99 36 41 oder schreiben Sie mir.
Photos by: colourbox.com/DAS WEISSE BUERO/canva