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BEQUEM WOHNEN IM ALTER – WAS PASSIERT MIT MEINEM HAUS?

Veröffentlicht von medienvirus am 12. Oktober 2020
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Im zunehmenden Alter wird das eigene Haus häufig zu groß für ein oder zwei Personen. Meist ist es darüber hinaus nicht barrierefrei und oftmals nach jahrzehntelanger Nutzung sanierungsbedürftig.

Gleichzeitig ist es aber das mit vielen Emotionen und Erinnerungen behaftete Zuhause, in dem gelebt, gelacht und gefeiert wurde. Die eigenen Kinder sind darin aufgewachsen, und in jedem Raum steckt eine Menge Arbeit und Kreativität.

Es gibt sehr unterschiedliche Möglichkeiten des Umgangs mit eigenen Immobilien in höherem Lebensalter. Oftmals hängt eine Entscheidung davon ab, welche Vorstellungen Senioren von ihrem Lebensabend haben.

Manche planen noch einmal einen Wohnsitzwechsel, andere wünschen sich ein gemeinsames Wohnen mit Gleichgesinnten oder möchten sich einfach nur hinsichtlich des Wohnraums verkleinern.

Die nachfolgenden Beispiele geben einen Einblick in die verschiedenen Optionen von Immobilien als Altersvorsorge, über einen Umbau, den Verkauf mit und ohne Nießbrauch bis hin zu Wohnformen als Wohngemeinschaft mit Freunden.

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1. Die richtige Planung

Um einschätzen zu können, ob es sinnvoll ist in höherem Lebensalter in der eigenen Immobilie zu bleiben, ist eine frühzeitige Planung hilfreich. Dazu zählt auch eine Berücksichtigung von schwierigen Aspekten, beispielsweise eine potenzielle spätere Pflegebedürftigkeit, hohe Instandhaltungskosten des Hauses und auch ausreichende Einnahmen durch die Rente.

Bei aller Bedeutsamkeit der persönlichen Wünsche und Vorstellungen ist eine realistische Herangehensweise sinnvoll. Das so lange bewohnte Haus darf später nicht zur Altersfalle werden, weil es nicht seniorengerecht oder hinsichtlich der laufenden Kosten zu teuer ist.

Werden die verschiedenen Optionen durchgespielt und dabei Pro und Contra gleichermaßen berücksichtigt, zeigt sich in der Regel schnell, welche Möglichkeiten sinnvoll sind. Auch das beratende Hinzuziehen einer Vertrauensperson sowie die Inanspruchnahme eines Steuerberaters für finanzielle Fragen ist sinnvoll für eine finale Entscheidung.

Wohnen im Alter erfordert andere Voraussetzungen als in jungen Lebensjahren. Wer das berücksichtigt, trifft leichter die richtige Entscheidung.

2. Lebensabend im eigenen Haus

„Wir kommen ursprünglich vom Rhein und haben in den 80ern in einem Vorort von Kaufbeuren unser Haus gebaut. Unsere Tochter ist darin groß geworden und 40 Jahre glückliche Erinnerungen sind hier zuhause.“

Das erzählt meine Kundin Getrud Kandelstein aus Germaringen im Interview.

„Wir sind jetzt beide über 80. Ein Verkauf würde ein finanzielles Polster bringen, aber wir hängen sehr an unserem großen Garten und zudem sind wir auch sehr verbunden mit unseren Nachbarn. Der Umzug in eine kleine Wohnung war keine Option. Mein Mann hatte die kluge Idee, das Haus zu verkaufen und gleichzeitig für eine bestimmte Zeit als Mieter wohnen bleiben zu können.“

Wer sich entscheidet, auch in hohem Lebensalter in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben, hat im Idealfall das Haus mit Eintritt in das Rentenalter vollständig oder zumindest weitgehend abbezahlt.

Die Renteneinnahmen fallen deutlich geringer aus als das ursprüngliche Gehalt, das für die Ratentilgung zur Verfügung stand. Sollte sich zeigen, dass ein vorhandenes Vermögen nicht ausreicht, muss das Haus dennoch nicht verkauft werden. Auch eine Untervermietung oder ein Nießbrauchrecht sind geeignete Optionen.

Bei einem Verbleib in den vertrauten vier Wänden können mit zunehmendem Alter Hilfsangebote genutzt werden, die das selbstständige Leben erleichtern. Eine Haushaltshilfe bietet Unterstützung in den unterschiedlichsten Bereichen.

Die Hilfe kann in Putz- und Reinigungstätigkeiten bestehen, aber auch in der Mitarbeit beim Einkauf, bei der Wäsche oder beim Kochen. Bei Immobilien mit zugehörigem Garten hilft die Gärtnerei vor Ort gegen entsprechende Bezahlung häufig mit personellen Ressourcen bei der Gartenpflege.

3. Altersgerechter Umbau

Oft sind Immobilien nicht für eine später benötigte Barrierefreiheit ausgerichtet. Das Schlafzimmer liegt möglicherweise im ersten Stock, das Bad hat eine hohe Türschwelle und der Eingang zum Haus führt über zahlreiche Stufen.

Es gibt eine große Anzahl an Möglichkeiten, Immobilien seniorengerecht zu gestalten. Je nach medizinischen Erfordernissen werden viele davon ganz oder teilweise von den Krankenkassen finanziert.

Eine entsprechende Hilfsmittel-Verordnung vom Hausarzt ist hierfür erforderlich. Sie können unter anderem für barrierefreie Duschen, einen Treppenlift für die obere Wohnetage oder auch eine Rampe am Hauseingang beantragt werden.
In den meisten Städten gibt es Beratungsstellen, die über die unterschiedlichen Möglichkeiten eines barrierefreien Umbaus informieren. Dies sind entweder spezielle Senioren-Büros oder auch die Wohlfahrtsverbände.

Hier erhalten Senioren nicht nur Unterstützung hinsichtlich der jeweiligen Optionen, sondern auch in Bezug auf die Kostenträger, die für die diversen Leistungen zuständig sind.

4. Nießbrauch: Haus verkaufen und drin wohnen bleiben

Auch bei lastenfreien Immobilien verfügen viele Rentner nur über geringe Ersparnisse, weil das Vermögen im Haus gebunden ist. Hilfreich ist dann die Nießbrauch-Option im Sinne einer Altersvorsorge, die einen Immobilienverkauf beispielsweise an einen Investor ermöglicht bei gleichzeitigem mietfreien Wohnrecht bis zum Tod.

Der Hausverkauf ist mit einer sofortigen Liquidität verbunden und bietet zudem zahlreiche Rechte. Das Nießbrauchrecht offeriert sowohl ein lebenslanges Wohnen im ehemals eigenen Haus als auch die Weitervermietung und Einbehaltung der Miete im Falle eines Umzugs in ein Pflegeheim.

Auch eine Schenkung des Hauses zu Lebzeiten an die eigenen Kinder ist in Verbindung mit dem Nießbrauchrecht denkbar. Die Eltern haben so die Sicherheit, eine eventuelle spätere Pflege oder einen Umzug ins Pflegeheim sicher finanzieren zu können, auch wenn das Eigenheim weiter vermietet wird.

Sie bleiben in juristischer Hinsicht zeitlebens sogenannte wirtschaftliche Eigentümer. Das Nießbrauchrecht wird stets ins Grundbuch eingetragen. Es unterscheidet sich vom Wohnrecht durch die Möglichkeit, das Haus nicht nur persönlich zu nutzen, sondern es auch zu vermieten und die Einnahmen zu behalten.

Darüber hinaus ist ein sogenannter Zuwendungsnießbrauch möglich. Dabei erhält eine dritte Person durch den Immobilienbesitzer ein Nutzungsrecht. Die mit dem Gebäude erzielten Einkünfte gehen ebenfalls auf diesen Nutzer über.

Eine Sonderform fand ich bei Ehepaar Kandelstein aus Germaringen, beide über 80 Jahre jung:

„Schon das erste Treffen verlief in einer entspannten, sehr persönlichen Atmosphäre und sie konnte die Bedenken bezüglich unserer speziellen Verkaufsvorstellungen zerstreuen. Am Ende bestätigten Verkaufszeit und Verkaufspreis die Prognosen unserer Maklerin Christiane Waschkies.

Am Ende entscheiden wir uns für einen Herrn, der zuerst besichtigt hatte. Eine echte Win-Win-Situation: Der Käufer hat das Haus mit einem Mieter bekommen, der das Haus kennt und liebt und wir stehen jetzt im Notarvertrag mit einer Mietoption für die nächsten fünf Jahre bei einer überaus akzeptablen Miete. Auch hier konnte Frau Waschkies ihr Verhandlungsgeschick beweisen!“

BEQUEM WOHNEN IM ALTER – WAS PASSIERT MIT MEINEM HAUS?

5. Vererben der Immobilie

Wer ein Eigenheim zu vererben hat, möchte dies nach Möglichkeit zu besten Bedingungen für die Erben ermöglichen. Das Haus ist im Idealfall schuldenfrei und belastet die Erbberechtigten nicht unnötig. Die anfallende Erbschaftssteuer ist erheblich und bedeutet für die Nachkommen oftmals eine deutliche finanzielle Bürde.

Viele ältere Menschen fragen mich, ob eine Vererbung oder eine Schenkung zu Lebzeiten die bessere Lösung ist. In steuerlicher Hinsicht sind die Schenkungs- und die Erbschaftssteuer gleich hoch.

Allerdings können im Falle einer Immobilienübertragung noch zu Lebzeiten die Freibeträge von den Erben alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Dies bedeutet eine deutliche steuerliche Vergünstigung, im besten Fall sogar die Steuerfreiheit.

Das gilt allerdings nur, wenn der Wert des Eigenheims unterhalb des jeweiligen Freibetrags liegt. Ein vollständig steuerfreies Erben ist dann möglich, wenn ein Ehepartner dem anderen das Haus vererbt. Voraussetzung ist, dass er vorab darin gelebt hat und der Begünstigte anschließend wenigstens weitere zehn Jahre darin wohnt.

6. Verkauf des Hauses

Für viele ältere Menschen kann ein Immobilienverkauf befreiend sein. Oftmals besteht der Wunsch nach einem Wohnsitzwechsel oder nach ausgedehnten Jahren des Reisens.

Häufig sollen die Einnahmen aus dem Hausverkauf auch für die Anschaffung einer modernen und altersgerechten kleineren Wohnung verwendet werden. Falls ein bestehender Immobilienkredit nicht abgelöst ist, stellt ein Verkauf eine finanzielle Unabhängigkeit dar mit neuen Möglichkeiten für die Zukunft.

Bei einem Verkauf sind die Dienste eines professionellen Immobilienmaklers hilfreich, der ortskundig ist und auch über den passenden Zeitpunkt berät.

Ein Immobilienverkauf sollte nicht umgesetzt werden, bevor eine neue Wohnung vorhanden ist beziehungsweise Klarheit über die weitere Zukunft des Wohnens besteht. Auch sind eventuelle Kosten an die Bank zu berücksichtigen für den Fall einer noch bestehenden Immobilienfinanzierung. Die Darlehensgeber verlangen hier in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, die es finanziell zu berücksichtigen gilt.

Grundsätzlich vergehen von der Entscheidung eines Verkaufs bis zur Schlüsselübergabe Monate. Dieser zeitliche Aspekt muss mit in Zukunftsplanung einbezogen werden.

7. Unterschiedliche Wohnvarianten

Die vielfältigen Bedürfnisse von Menschen in höherem Lebensalter machen das große Interesse an verschiedenartigen Wohnformen deutlich. Dabei gibt es vielschichtige Abstufungen, die eine Nutzung je nach bestehendem Unterstützungsbedarf erlauben.

8. Wohnen Zuhause

Wer in den eigenen vier Wänden bleiben möchte, muss sicherstellen, dass im Bedarfsfall eine begleitende Versorgung durch Angehörige oder einen Pflegedienst gewährleistet ist.

Auch Hilfsmaßnahmen in Form von seniorengerechtem Umbau und einem Hausnotruf-System bieten Unterstützung.

9. Senioren-WG

Hier wohnen ältere Menschen selbstbestimmt in ihrem eigenen Zimmer und teilen sich dabei die gemeinschaftlich genutzten Räume wie Küche und Bad.

Es besteht die Möglichkeit, bei Bedarf einen Pflegedienst zu engagieren.

Diesem Wohnwunsch begegne ich in meinem Berufsalltag immer häufiger. Ich finde es toll, wenn sich eine Gruppe älterer Damen und oft sind es auch gemischte Wohnformen mit Herren und Damen, an mich wenden und wir gemeinsam besichtigen. Das berührt mich jedes Mal sehr.

10. Service-Wohnen

Bei dieser Wohnform leben die Senioren in einer eigenen Wohnung, die barrierefrei gestaltet ist. Sie versorgen sich selbst und haben die Möglichkeit, zusätzliche Service- und Betreuungsleistungen zu buchen.

11. Seniorenresidenz

Die Anlagen wende sich an ältere Menschen, die über ausreichende finanzielle Möglichkeiten verfügen. Die Residenzen gelten als eher hochpreisige Wohnoptionen mit Serviceleistungen, die einem Hotel vergleichbar sind.

Die Ausstattung ist erlesen, die eigenen Räume großzügig und die Gemeinschaftsbereiche umfangreich. Meist stehen ein Fitnessbereich, eine Bibliothek, ein Veranstaltungsbereich oder auch ein Schwimmbad im Haus zur Verfügung.

12. Pflegeheim

In einer Pflegeeinrichtung wohnen in der Regel nur Menschen mit weit fortgeschrittener Pflegebedürftigkeit, die über eine Pflegestufe verfügen und rund um die Uhr entsprechende Betreuungsleistungen benötigen.

13. Jetzt unabhängig beraten lassen

Ich biete Ihnen ein unparteiisches Gespräch an, in dem ich mit Ihnen die Möglichkeiten zum komfortablen Wohnen zeige. Gerne zeige ich Ihnen auch Möglichkeiten auf, wie Sie Ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben. Benutzen Sie das Kontaktformular oder rufen Sie mich einfach an unter Tel. 08243 – 99 36 41.

Lesen Sie zu diesem Thema auch die Geschichte meines Ehepaars Kandelstein, denen ich mit einem Kapitalanlage-Käufer zu einer tollen Rente verhelfen konnte. >>Beitrag: Hausverkauf im Wohnrecht

Christiane Waschkies ist Immobilienmaklerin aus Leidenschaft und versteht ihr Metier: Seit über 15 Jahren beobachtet sie den Immobilienmarkt im oberbayerischen & ostallgäuer Landkreis. Sie lebt mit ihrem Ehemann und den drei Kindern im schönen Fuchstal-Leeder.

Photos by: colourbox.com/DAS WEISSE BUERO/

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