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WORAUF SIE BEIM IMMOBILIENKAUF ACHTEN MÜSSEN

Veröffentlicht von Christiane Waschkies am 9. Juni 2020
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1. Checkliste Gemeinsam statt einsam

In den meisten Fällen kaufen Sie wahrscheinlich als Paar Ihr neues Haus oder Ihre erste Wohnung. Ganz wichtig ist es, dass Sie sich vorher gemeinsam besprechen, was Sie eigentlich wollen.

Ich habe bei Hausbesichtigungen bei uns hier in Fuchstal, Kaufbeuren oder Buchloe oft feststellen müssen, dass sich Paare uneins sind. Und das liegt daran, dass man vorher nicht genügend miteinander gesprochen hat.

Man glaubt, den anderen zu kennen, dabei sind viele wichtige Details nicht klar. Mein Tipp deshalb: Besprechen Sie sich vorher ganz genau mit Ihrem Partner. Sie können eventuell auch die Kinder mit einbeziehen. Je mehr „House Must Haves“ (also: Das muss unser neues Zuhause unbedingt haben), desto besser können Sie schon bei der Suche aussortieren.

  • Platzbedarf: Weniger wichtig als die Quadratmeterzahl ist die Frage nach der Zimmerzahl. Wie sollen sie genutzt werden? Brauchen Sie Distanz zu den Kindern oder eben nicht? Hat jeder einen Rückzugsort und Platz für sein Hobby und wie gestaltet sich der Wohnmittelpunkt, bei den meisten ist dies das Wohnzimmer?
  • Kochen: Wieviel Platz brauchen Sie? Soll dort gemeinsam gegessen werden? Kochen Sie zusammen oder hat immer einer von Ihnen die Kochherrschaft? Soll mit Gästen gekocht werden und wollen Sie eine offene Küche mit Kochtresen?
  • Logistik: Ein wichtiger Punkt ist das Badezimmer oder: die Badezimmer. Je nachdem, wer wann morgens aus dem Haus muss, macht es Sinn, dass ein zweites Badezimmer mit wenigstens einer Dusche vorhanden ist. Das kleine Gästebad mit der Toilette ist praktisch, wenn man oft Besuch hat und das Bad als ein privates Reich definiert.
  • Stauraum: Wichtig ist, dass Sie im neuen Zuhause genügend Stauraum haben. Das kann im Idealfall der große Keller sein, aber es gibt auch Hauslösungen ohne Unterkellerung. Dann schauen Sie, ob es im Garten Platz für den Bau eines Schuppens gibt.
  • Garten: Wild und üppig oder sogar parkähnlich. Oder lieber pflegeleicht. Grüner Daumen oder eher nicht? Wer kümmert sich darum, was wächst und gedeiht oder braucht es Pool und Kinder(baum)haus?

Bei mir auf der Website finden Sie dazu ein Hausinterview. Damit listen Sie sich gleichzeitig als VIP-Kunde, und schlage Ihnen gezielt passende Häuser oder Wohnungen vor. Zum Hausinterview geht es hier entlang >>

2. Orientierung

Bevor Sie tatsächlich kaufen, werden Sie sich wohl erst einmal orientieren und schauen, was der Markt in unserer schönen Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Landsberg am Lech oder im Landkreis Ostallgäu hergibt.

Ich empfehle Ihnen, an möglichst vielen Open House-Besichtigungen teilzunehmen. Diese offenen Besichtigungen sind ein fairer Weg, den Markt kennen zu lernen. Ein erfahrener Makler wird Ihnen mit Sicherheit gezielte Fragen stellen, um herauszufinden, wie ernst es Ihnen mit dem Kauf ist.

Das dürfen Sie uns Immobilienmaklern nicht übelnehmen, eine Einzelbesichtigung ist zeitaufwändig und auch für den Besitzer des Hauses mit Arbeit verbunden. Ich versuche deshalb die Zahl der Besichtigungen möglichst gering zu halten.

Mein Tipp: Besuchen Sie einen Makler oder eine Maklerin Ihres Vertrauens vorab im Büro und schildern Sie ihm oder ihr Ihre Vorstellungen. Ich kann oft schon im Vorfeld feststellen, ob eine Immobilie für die Interessenten überhaupt infrage kommen würde und erspare alle drei Parteien viel Zeit.

Bei mir machen Sie das am besten über das Hausinterview >>

3. Finanzierung vorher klären

Ein professioneller Makler vergibt nicht einfach einen Besichtigungstermin. Tut er es doch, ist er entweder verzweifelt und froh, dass sich überhaupt jemand für die Wohnung oder das Haus hier in Fuchstal, Kaufbeuren oder Buchloe interessiert. Dann können Sie beruhigt in die Preisverhandlung gehen, dazu komme ich noch. Oder er ist einfach unprofessionell, dann müssen Sie Vorsicht walten lassen.

Ein guter Makler wird Ihnen schon am Telefon die Frage nach Ihrer Kreditwürdigkeit stellen. Hier haben Privatverkäufer einfach Hemmungen.

Die Frage „Wie wollen Sie die Immobilie bezahlen“ müssen Sie wie den Türsteher auf der Maximilianstraße in München vor einem teuren Juwelier vergleichen. Die schauen auch genau hin, wer rein will und holen den 20.000-Euro-Ring auch nicht für jeden aus dem Tresor.

Mit einer Immobilie gehe ich als Immobilienmaklerin genauso achtsam um.

Die Frage nach dem Geld ist für mich eine Frage der Qualifikation des Interessenten und seiner Ernsthaftigkeit seines Kaufwunsches.

Oft kommt es nämlich vor, dass meine Frage mit einem lapidaren „die Finanzierung ist kein Problem“ beantwortet wird. Das sind vor allen jene, für die das Geld wirklich keine Rolle spielt: Denn sie haben gar keines. Und kommen damit als Käufer für mich gar nicht infrage!

Mein dringender Tipp an Sie als ernsthaften Interessenten: Machen Sie bereits im Vorfeld bei Ihrer Bank einen Termin und sprechen Sie eine mögliche Finanzierung durch.

Bitten Sie die Bank um eine allgemeine Finanzierungsbestätigung, in der die Bank zwar noch keine konkrete Zusage macht, aber die Verhandlungen bestätigt. Diese Interessenten erhalten in der Regel bevorzugt einen Besichtigungstermin, alle anderen müssen warten. Meist ist die Immobilie dann aber schon verkauft.

Denn bei uns in der Region haben wir momentan einen Verkäufermarkt. Oft sind es zwei oder drei Interessenten, die sich um ein Objekt „streiten“. Nun kann eine Immobilie nur immer einmal verkauft werden und nicht selten bekommt der Interessent die erste Option, der die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen kann.

4. Termin planen

  • Die beste Zeit ist immer am Tag, nicht zu spät. So können Sie die Lichtverhältnisse prüfen. Das Thema Helligkeit ist für die meisten Interessenten ausschlaggebend.
  • Bei leeren Wohnungen und Häusern haben Sie meist am Abend nicht genügend Licht, man übersieht dann schnell etwas
  • Wenn Sie sich Sonntagmittag eine Eigentumswohnung anschauen, müssen Sie auf die Küchengerüche der kochenden Nachbarn gefasst sein. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern

5. Die Besichtigung

Die Vor-Ort-Besichtigung dient dazu, „die Ware eingehend zu prüfen“. Ideen für Umbauten zu entwickeln.

Ich bin deshalb in meinen Exposés oder im Telefonat von vornherein ehrlich. Eine Lüge kommt spätestens bei der Besichtigung heraus. Ein dunkler Raum bleibt dunkel, auch wenn man das Gegenteil schreiben würde!

Preisverhandlungen lehne ich übrigens zu diesem (frühen) Zeitpunkt ab. Und das sollten Sie auch niemals beim ersten Termin tun. Damit demaskieren Sie sich eigentlich nur als unsolide.

Die Taktik einiger Interessenten, gleich bei der ersten Besichtigung die Immobilie schlecht, um damit den Kaufpreis kleiner zu reden, kann schnell nach hinten losgehen! Besonders, wenn sich auch andere für das Haus oder die Wohnung in der Verwaltungsgemeinschaft Fuchstal interessieren.

Zeigen Sie Respekt und verstehen Sie, dass ein Haus oder eine Wohnung wie bei Ihnen auch auf Verkäuferseite meist eine Sache des Gefühls ist. Weshalb ich nur selten von „Objekten“ spreche/schreibe.

Merke: Die erste Besichtigung ist wie ein erstes Date. Ich nenne es den Verliebungstermin. Sie sollen sich in die Immobilie verlieben. Und ein wenig auch der Eigentümer in sie. Dann klappt’s auch mit dem … Kauf!

  • Gefühl: Lassen Sie die Immobilie auf sich wirken. Wie fühlt es sich an, könnten Sie hier die nächsten 10 oder 20 Jahre leben?
  • Bereiten Sie sich gut vor und denken Sie an Hilfsmittel wie Stift, Block, Kamera und Zollstock.

Punkte, denen Sie besondere Beachtung schenken sollten.

  • Bausubstanz
  • die verarbeiteten Materialien
  • Fenster und Dach (Isolierung)
  • der energetische Zustand (Energiesauweis zeigen lassen)
  • die Haustechnik (Heizung-, Strom-, Wasserleitungen)
  • Substanzschäden (Schimmel, Nässe, Schwamm)

Vereinbaren Sie einen zweiten Termin, zu dem Sie sich offene Fragen notiert haben. Nehmen Sie bei Bedarf einen Experten aus dem Bekanntenkreis (zum Beispiel Trockenbauer) oder buchen Sie einen Sachverständigen oder Gutachter.

6. Motive des Verkäufers

Die Motivation für den Verkauf einer Immobilie ist immer eine sehr persönliche, eine sehr private Sache. Nicht selten gehen einschneidende Veränderungen im Leben einher und Ihnen sollte bewusst sein, dass es sich hier um fast schon intime Bereiche handelt.

Fragen Sie also ruhig nach dem Grund, warum eine Immobilie verkauft werden soll. Zeigen Sie sich respektvoll und emphatisch: Es geht nicht darum, dem Verkäufer Argumente für ein Preisdumping aus den Rippen zu leiern, sondern darum, dass Sie sein favorisierter Käufer werden.

Natürlich: Wenn Sie in Gesprächen mit Nachbarn Dinge erfahren, die Ihnen das Gefühl geben, bei einem Kauf über den Tisch gezogen zu werden, dann nutzen Sie dieses Wissen natürlich für sich.

7. Wohngegend

Das Wohnumfeld entscheidet über Ihr persönliches Wohlbefinden. Nehmen Sie sich daher genügend Zeit, das Umfeld zu erkunden. Überlegen Sie genau, was Ihr neuer Wohnort alles mitbringen soll, damit Sie dort auch noch im Alter glücklich und zufrieden sind.

Am einfachsten entdecken Sie die Lage bei zwei kleinen Spaziergängen. Einmal in der Woche, um die Alltagssituation zu testen und einmal im Wochenende, um den Wohnwert zu fühlen. In der Woche versuchen Sie vom neuen Standort die wichtigsten Geschäfte zu orten: den Bäcker oder den kleinen Lebensmittelladen für den täglichen Bedarf. Wenn Sie Kinder haben, ist das Thema Kindergarten und Schulen, speziell auch die weiterführenden, wichtig. Aber auch, was die Kinder in der Freizeit machen können.

Am Wochenende, wenn alle daheim sind, können Sie ein bisschen Nachbarschaftskennenlernen betreiben: Wer wohnt hier, wie sind die Menschen, wie ist die Kommunikation. Letztere ist wichtiger als Sie denken, denn das Miteinander bestimmt unser Wohnwertgefühl.

Für Ruheständler sind Gegenden mit einer guten Infrastruktur wichtig – Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, aber auch medizinische Einrichtungen sollten fußläufig erreichbar sein.

Als Familie werden Sie auf öffentliche Einrichtungen Wert legen: Schulen, Kindergärten oder auch Schwimmbäder und Spielplätze.

Wer in der Stadt arbeitet, sich aber in das Wohnen in einer grünen Oase außerhalb verliebt hat, sollte die Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichem Nahverkehr prüfen.

8. Finanzierungstipps

Ich empfehle Ihnen eine Nacht zu schlafen und morgens auf Ihr Bauchgefühl zu hören. Wollen Sie kaufen, rufen Sie den Besitzer oder den Immobilienmakler an und fragen Sie nach den kompletten Kaufunterlagen. Die braucht Ihre Bank für die verbindliche Finanzierungsbestätigung.

Ein professioneller Makler hat diese Unterlagen bereits zusammengestellt, Privatverkäufer fangen nicht selten jetzt erst an, ihre Unterlagen zusammen zu suchen.

  • Sie brauchen mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises plus aller Nebenkosten. Wer im aktuellen Zinstief eine Immobilie mit viel Eigenkapitaleinsatz finanziert, spart Finanzierungskosten. Denn die Zinssätze variieren je nach Eigenkapital deutlich.
  • Die monatlichen Kosten sollten Sie später nicht belasten. Die Kreditbelastung sollte deshalb maximal bei 40 % Ihres Nettoeinkommens liegen.
  • Stecken Sie auf keinen Fall all Ihre Ersparnisse in den Hauskauf! Besser ist es, einen größeren Kredit aufzunehmen oder einen bestehenden Spar- oder Bausparvertrag einzusetzen. Für Notfälle sollten Sie unbedingt mindestes 4.000 Euro zurücklegen. Auch bei einem relativ neuen Haus kann einmal die Heizung ausfallen oder das Dach undicht sein. Für solche Notfälle sollten Sie immer ein paar tausend Euro bereithaben.
  • Geben Sie Ihren Finanzierungswunsch fest vor und lassen Sie sich von günstigen Instituten konkrete Angebote erstellen. Fragen Sie auch Ihre Hausbank und die Raiffeisenbank oder fragen Sie einen unabhängigen Finanzierungsberater. Der kann oft die besten Konditionen verschiedener Anbieter für Ihre Lebenssituation ermitteln.
  • Man weiß nie, welche Überraschungen die Zukunft bereithält. Als Doppelverdiener sollten Sie deshalb so kalkulieren, dass Ihre Finanzierung auch bei Wegfall eines Einkommens gesichert ist.

9. Preisverhandlung

Nicht selten gehen Kaufinteressenten davon aus, dass eine Immobilie grundsätzlich zu einem Preis mit Verhandlungsbasis angeboten wird. Die gängige Meinung ist: „Da wurde sowieso was aufgeschlagen“ und dann wird gefeilscht wie auf dem Basar.

Nun, zugegeben, vielleicht handhaben das einige Makler tatsächlich so. Das sind aber nicht selten semi-professionelle Hobbymakler oder Makler, die dem Eigentümer mit falschen Preisversprechen einen Auftrag abringen, frei nach dem Motto: Runtergehen tut er am Ende von allein.

Seriöse Kollegen rufen einen realistischen Kaufpreis auf, der kaum Spielraum bietet. Ich selbst liege bei meinen Werteinschätzungen zu 99,8 % richtig. Die restlichen 0,2% sind manchmal Preise, bei dem die angesetzte Kaufsumme aufgrund von zwei sich überbietenden Käufern überboten wird.

Auch damit müssen Sie übrigens rechnen: Dass Sie bei einer guten Immobilie ein paar Tausend Euro mehr bieten müssen.

Meiner Erfahrung nach ist es aber vielen Eigentümern, meist sind es die älteren Besitzer, die ein Haus vielleicht selbst gebaut haben und deren Kinder dort groß geworden sind, viel wichtiger, dass ihr Eigentum in gute Hände kommt. Nicht selten entscheidet also die Sympathie, weshalb ich Ihnen bei der Besichtigung geraten habe, Respekt zu zeigen. Zum Verliebungstermin gehört auch, dass sich der Eigentümer in den Käufer „verliebt“.

10. Gang zum Notar

  • VERTRAGSENTWURF Der Notar macht einen Entwurf Ihres Kaufvertrags. Die Kosten tragen Sie.
  • FINANZIERUNGSPRÜFUNG Den Kaufvertragsentwurf geben Sie zusammen mit den kompletten Kaufunterlagen Ihrer Bank. Jetzt studieren Sie in Ruhe den Vertrag und klären offene Fragen in Ruhe mit dem Notariat.
  • FINANZIERUNGSZUSAGE: Die Bank gibt Ihnen eine verbindliche Finanzierungserklärung, im Idealfall auch gleich das Grundschuldbestellungsformular. Jetzt können Sie den Beurkundungstermin vereinbaren.
  • BEURKUNDUNG An diesem Tag, der ein wenig wie eine Heirat vor dem Standesamt ist, wird’s amtlich: Dabei bestellen Sie als Käufer i.d.R. auch die Grundschuld für Ihre finanzierende Bank. Das geht meist gleich im Anschluss.
  • VORMERKUNG Das Notariat beantragt beim Grundbuchamt die Vormerkung im Grundbuch. Der Verkäufer darf die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten.
  • LASTENFREISTELLUNG Die Immobilie muss schuldenfrei übergeben werden. Dazu müssen bestehende Grundschulden gelöscht werden. Hat der Verkäufer noch Restschulden, holt das Notariat die Bestätigung der Verkäufer-Bank, dass sie das Grundstück lastenfrei stellt. Die Bank bewilligt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Dafür verlangt sie einen Teil des Kaufpreises zur Tilgung der Restschulden. Das regelt der Notarvertrag.
  • GENEHMIGUNGEN Das Notariat kümmert sich um die erforderlichen Genehmigungen (Vorkaufsrechte, Zustimmungen Dritter) und Bescheinigungen wie die Quittung des Finanzamts über die bezahlte Grunderwerbsteuer oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
  • FÄLLIGKEITSMITTEILUNG Sobald Sie als Käufer im Grundbuch als Kaufanwärter eingetragen sind, informiert Sie der Notar, dass Sie zahlen müssen.
  • KAUFPREISZAHLUNG Sie zahlen den Kaufpreis, wie es der Kaufvertrag regelt. Meist lösen Sie damit auch die Restschulden des Verkäufers ab. Nach Zahlung beantragt der Notar, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
  • ÜBERGABE Nach der Zahlung machen Sie und der Verkäufer die Übergabe. Damit gehen Besitz, Nutzen und Lasten, an Sie über.

Ein Musterformular zur Beauftragung des Notars können Sie sich hier herunterladen als Worddatei oder als PDF.

11. Übergabe

Individuelle Abmachungen, wie mögliche Küchenübernahmen oder die Höhe der vereinbarten Kosten, sollten bereits im Kaufvertrag verankert werden.

Bei Häusern mit Ölzentralheizung ist wichtig, die Übergabe des vorhandenen Öls im Tankraum zu regeln.

Fertigen Sie ein ausführliches Übergabeprotokoll an, das als unterschriebene Kopie dem Kaufvertrag zugefügt wird.

In der Regel beinhalten die meisten notariellen Kaufverträge einen Sachmängelausschluss. Das bedeutet, eine Immobilie wird so gekauft, wie Sie sie besichtigt haben. Ihr Verkäufer haftet nicht für Schäden und Mängel, außer er hat sie arglistig verschwiegen. In dem Fall können Sie die Zahlung zurückhalten oder sogar vom Kauf zurücktreten.

Für die Beseitigung von Schäden, die erst beim Auszug oder durch Renovierungsmaßnahmen entstanden sind, muss Ihr Verkäufer aufkommen.

Ein Muster Übergabeprotokoll erleichtert die Dokumentation aller übergebenen Unterlagen, Zubehör und den Zustand der Immobilie. Ein guter Makler sollte Ihnen diese Unterlagen alle gesammelt zur Verfügung stellen: Dazu gehören auch Betriebsanleitungen und die Kontaktadressen der Stadtwerke, Müllabfuhr, des Kaminkehrers und so weiter.  Ein Musterformular zur Beauftragung des Notars können Sie sich hier als PDF herunterladen.

Photos by: colourbox.com/DAS WEISSE BUERO/

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