TIPPS FÜR DEN PRIVATVERKAUF IHRER IMMOBILIE
Die Motivation für den Verkauf einer Immobilie ist immer eine sehr persönliche, eine sehr private Sache. Nicht selten gehen einschneidende Veränderungen im Leben einher und auch mir ist immer bewusst, dass es sich hier um fast schon intime Bereiche handelt.
Der Verkauf ist nicht einfach, machen Sie sich das bewusst: Das Problem haben Sie immer dann, wenn Ihr Herz am Haus hängt. Das haben Sie vielleicht sogar selbst (mit)gebaut, hier sind die Kinder groß geworden und gemeinsam ist man darin alt geworden. Wenn dann Interessenten kommen, die alles kleinreden, weil sie meinen, dass man so auch den Preis kleiner bekommt, tut das schon weh. Ein Vorteil, den ich hier als Maklerin habe, ist meine objektive Distanz.
Diese fehlende Distanz macht den Verkauf der eigenen Immobilie auch immer etwas schwerer. Lesen Sie wertvolle Tipps, wie Sie den Verkauf angehen sollten und womit Sie unbedingt rechnen müssen.
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Tipp 1: Wer sind Ihre Konkurrenten?
Schauen Sie doch einmal im Internet nach, wie viele ähnliche Immobilien in Kaufbeuren, Fuchstal oder Buchloe gleichzeitig angeboten werden. Beachten Sie auch die Nutzung: Bei einer Wohnung von 140 m² konkurrieren Sie zum Beispiel auch genauso mit Reihenhäusern oder Doppelhaushälften.
Tipp 2: Welche Zielgruppe sprechen Sie an?
Für wen ist das Objekt ideal? Eine Wohnung im zweiten Stock ohne Fahrstuhl ist zum Beispiel nicht für die Generation „gelebte Erfahrung“, also Menschen über 55 Jahre, geeignet.
Tipp 3: Ehrliche Liste der Vor- und Nachteile
Machen Sie eine Liste mit Vor- und Nachteilen Ihrer Immobilie. Überlegen Sie, dass ein Nachteil, wie zum Beispiel die kleine Küche, für eine andere Zielgruppe ein Vorteil sein kann, beispielsweise für Singles.
Tipp 4: Die Interessenten kennen den Markt
Potentielle Käufer haben eine überraschend gute Marktübersicht über die Verkaufspreise und Angebote im Landkreis Landsberg am Lech & Ostallgäu. Beachten Sie die aktuelle Lage auf Ihrem regionalen Immobilienmarkt, die Wirtschaftslage und die Zinssituation. Nicht Sie als Verkäufer machen den Preis, sondern der Markt bestimmt ihn.
Tipp 5: Wichtige Unterlagen, die Sie brauchen
Halten Sie von Anfang an alle nötigen Unterlagen bereit. Denn wenn es zum Verkauf kommt, braucht der Käufer diese Unterlagen für seine Bank, um die Finanzierungsbestätigung zu bekommen.
Dazu gehören u.a. der Grundbuchauszug, der Energieausweis, bei vermieteten Immobilien die Mietverträge und bei Wohnungen die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
Sie brauchen unbedingt die aktuellen Grundrisse, die auch bauliche Änderungen beinhalten. Bei älteren Häusern mit Renovierungsbedarf werden ernsthafte Interessenten möglicherweise auch Schnitte und Detailplanung benötigen. Verlieren Sie keine Zeit, indem Sie diese Unterlagen erst dann suchen.
Tipp 6: Kleine Mängel, große Wirkung
Beheben Sie unbedingt kleinere Mängel, die den ersten optischen Eindruck bestimmen. Dazu gehören beispielsweise die defekte Klingel, eine nicht funktionierende Außenbeleuchtung oder klemmende Fenster und Türen. Diese Kleinigkeiten lassen leicht auf schlechte Pflege schließen und bieten sofort Ansätze für Preisdiskussionen.
Tipp 7: Was tun, wenn der erste Anruf kommt
Beim Telefonat mit dem Interessenten ist Ihr Ziel nicht: „Wann möchten Sie besichtigen kommen“ sondern „Was macht Sie interessant genug, dass ich Ihnen meine Tür öffne?“.
Fragen Sie: Was suchen Sie genau, was ist Ihnen wichtig? Wie lange suchen Sie schon? Und die wichtigste Frage: Wie werden Sie meine Immobilie finanzieren, haben Sie schon mit Ihrer Bank gesprochen.
Interessenten, die nur ins Haus kommen wollen, braucht man nicht. Und ein seriöser Interessent wird auch die Frage nach der Finanzierung ehrlich beantworten. Käufer, die noch nicht mit ihrer Bank gesprochen haben, sind keine Käufer, nicht einmal ernsthafte Interessenten: Sie wollen halt mal gucken, befinden sich wahrscheinlich noch in der Orientierungsphase.
Zeigen Sie Interesse für den Interessenten! Bei der Besichtigung sollten Sie viele Fragen stellen. Bereiten Sie sich gut darauf vor! So lernen Sie den Interessenten besser kennen.
Tipp 8: Weniger reden ist mehr
Geben Sie auch nicht zu viel von Ihren eigenen Verkaufsmotiven preis. Der Satz „Wir müssen verkaufen, weil wir uns ein anderes Objekt gekauft haben“ ist zwar ehrlich, aber zeigt dem Interessenten auch, dass Sie vielleicht Druck haben, schnell zu handeln!
Tipp 9: Mit diesen Einwänden müssen Sie rechnen
Seien Sie innerlich gewappnet, dass ein Interessent Ihnen auch gerne die Negativmerkmale Ihrer Immobilie vor Augen führen wird. Manchmal sind es auch nur Argumente, die für eine Preisdiskussion ins Feld geführt werden.
Nehmen Sie diese Sätze niemals persönlich. Das ist manchmal einfacher gesagt als getan: Schließlich sind Sie zu Recht stolz auf Ihr Eigentum.
Die Taktik mancher Interessenten, eine Immobilie nieder zureden, um den Preis zu drücken, geht auch schnell nach hinten los. Nicht immer entscheidet das höchste Gebot. Oft bekommt der den Zuschlag, der gut in die Nachbarschaft passen könnte oder der das Haus oder die Wohnung auch in Worten wertschätzt. Das Gefühl gegenseitigen Respekts bringt Käufer und Verkäufer in der Regel besser zusammen.
Tipp 10: Die Preisverhandlung
Ich erinnere mich an einen Fall einer Klientin, deren Bruder verstorben war. Der Nachbar machte der Erbin den Vorschlag, die Wohnung ihres verstorbenen Bruders zu kaufen. Wozu einen Makler? Sein Kaufangebot lag dann fast 30.000 Euro unter der Summe, die ich als Maklerin später erwirtschaften habe. Merke:
Es ist immer besser, wenn Sie mit zwei oder drei Interessenten verhandeln können. Sie haben so „mehrere Eisen im Feuer“. Sagen Sie also nie zu schnell „verkauft“. Verkauft ist eine Immobilie immer erst dann, wenn das Geld auf Ihrem Konto ist. Geben Sie also den Interessenten etwas Zeit, die Gespräche mit der Bank zu regeln. Dann können Sie eine Reservierung machen, besser: eine erste Option. Denn eine Reservierung hat wenig Bestand, auch wenn Sie eine Anzahlung nehmen.
Nehmen Sie die Kritik der Käufer nicht persönlich und versuchen Sie, das Haus oder die Wohnung als Objekt zu betrachten. Sie haben ein sehr persönliches Verhältnis zu Ihrer Immobilie, aber diese Gefühle dürfen Ihre Verkaufsverhandlungen nicht beeinflussen. Versuchen Sie sich innerlich zu distanzieren und bleiben Sie sachlich.
Bei einer Preisverhandlung müssen Sie aufhören und „Nein!“ sagen können. Dieses Nein darf genau nur einmal kommen und dann müssen Sie aussteigen. Seien Sie wirklich bereit, die Verhandlungen mit einem anderen Kaufinteressenten neu zu beginnen, sonst verlieren Sie.
Es gibt schwierige Fälle, da wird sogar versucht kurz vor oder sogar beim Notartermin nachzuverhandeln. Es muss nicht um die Kaufsumme gehen, vielleicht werden weitere Zugeständnisse gefordert: eine Renovierung, die zusätzliche Inkludierung von Inventar oder Termine. Hier gilt: Sie müssen nein sagen können und bereit sein, den Vertrag nicht zu unterschreiben.
Fazit
Der sicherste Weg zum richtigen Wunschpreis bleibt eine professionelle Wertermittlung: Achten Sie hier darauf, dass der Experte eine langjährige Erfahrung besitzt und wirklich gute Kenntnisse über Kaufbeuren, Fuchstal oder Buchloe hat. Die kostengünstigen Onlinegutachten bringen meiner Meinung nach nur selten wirklich hilfreiche Zahlen zu Tage.
Buchen Sie gerne ein kompetentes Wertgutachten und Rufen Sie jetzt an unter Tel. 08243 – 99 36 41 oder schreiben Sie mir.
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Photos by: colourbox.com/DAS WEISSE BUERO/