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VERKAUF EINER VERMIETETEN WOHNUNG

Veröffentlicht von Christiane Waschkies am 11. Mai 2020
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Der Verkauf einer Wohnung, die vermietet ist, stellt Sie als Verkäufer vor besondere Herausforderungen. Wenn der Wunsch besteht, dass die Mieter zeitnah ausziehen, kann sich die Kaufabwicklung problematisch gestalten. Welche Rechte Mieter und welche Pflichten Mieter haben, definiert dabei das Mietrecht.

Eine sogenannte freie Immobilie verkauft sich immer dann leichter, wenn sie zur Selbstnutzung vorgesehen ist. Eine vermietete Wohnung verkaufen ist jedoch nicht unbedingt ein Nachteil. Wer das Objekt lediglich als Kapitalanlage erwerben möchte, ist nicht an einer Nutzung der Wohnung interessiert. Hier steht die nachhaltige Vermögensmehrung durch sukzessive Wertsteigerung, somit die Rendite der Immobilie, im Vordergrund.

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1. Zielgruppe für den Verkauf

Sie haben die Möglichkeit, Ihre vermietete Immobilie entweder an Selbstnutzer oder an Kapitalanleger zu verkaufen.

Die Gruppe der Kapitalanleger ist vergleichsweise unproblematisch, vor allem, wenn solvente Mieter im Objekt wohnen und es darüber hinaus in einem guten Zustand ist.

Möchten Sie sich auch an einen Personenkreis wenden, der beabsichtigt die Immobilie selbst zu bewohnen, wird sich der Verkauf schwieriger gestalten. Selbst im Falle einer damit verbundenen Eigenbedarfskündigung wird der Mieter möglicherweise nicht aus freien Stücken ausziehen wollen.

Eine Räumungsklage ist hier meist die einzige Möglichkeit, bei der das Ergebnis nicht in jedem Fall vorhersehbar ist. Auch der Zeitraum, den das Mietverhältnis bereits Bestand hat, spielt eine wesentliche Rolle für die künftige Nutzbarkeit der Wohnung. Es gilt in jedem Fall die gesetzliche Kündigungsfrist abzuwarten. Der Mieter genießt hier Kündigungsschutz.

2. Wohnungsverkauf an Kapitalanleger

Der ideale Kaufinteressent für eine vermietete Immobilie ist nicht der Selbstnutzer, sondern der Kapitalanleger. Er interessiert sich dabei weniger für die Wohnqualitäten der Wohnung, sondern für die zu erwartende Rendite.

Die Unterlagen zum Objekt umfassen entsprechend auch den Wirtschaftsplan, der in der Regel vor dem Hintergrund der Abrechnung des vergangenen Jahres erstellt wird. Der potenzielle Käufer kann sich so einen Überblick über die jeweils anfallenden Gemeinschaftskosten für das Objekt im Rahmen der Eigentümergemeinschaft verschaffen.

Der Wirtschaftsplan bietet einen ausführlichen Überblick über die Liquiditätssituation der Gemeinschaft der Eigentümer und die laufenden Kosten für die Wohnung.

Als Wohnungseigentümer können Sie den Kaufinteressenten über die positive Entwicklung der Immobilie informieren, indem Sie ihm den konstanten Wertzuwachs, beispielsweise durch Erhöhungen der Miete, aufzeigen.

3. Die Frage der Wertminderung

Wenn Sie beispielsweise in Landsberg im Bezirk Oberbayern eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, werden Sie mit dem Thema Wertminderung konfrontiert. Über Jahrzehnte war die Annahme obligatorisch, der Erwerb einer Wohnung sei in den meisten Fällen mit einer Selbstnutzung verbunden.

In dem Fall wäre ein bewohntes Objekt, dessen Mieter auch nach einem Verkauf berechtigt ist, weiterhin in der Immobilie zu verbleiben, wenig attraktiv. Die Auswirkungen auf den Verkaufspreis sind im Vergleich zu einer leeren Wohnung hierbei deutlich wahrnehmbar.

In den letzten Jahren haben sich die Gründe für einen Immobilienkauf jedoch zunehmend geändert. Eine große Anzahl an Kaufinteressenten sucht keine Wohnung zur Selbstnutzung, sondern als lukrative Kapitalanlage. Diesem Hintergrund verdankt sich ein spürbarer Preisanstieg am Markt auch für vermietete Immobilien.

4. Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung festlegen

Der Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung sollte nicht allein auf Basis der möglichen Rendite für die Kaufinteressenten ermittelt werden. Ebenso relevant ist eine Vergleichsbasis mit dem Wohnungsmarkt in ähnlicher Lage.

Die korrekte Einschätzung des Wertes der Wohnung ist ein wesentlicher Faktor für einen erfolgreichen Verkauf. Faktoren, die es dabei zu berücksichtigen gilt, sind vor allem die Lage des Hauses und die umliegende Infrastruktur. Ebenso entscheidend ist der aktuelle Zustand des Gebäudes sowie der Sanierungszustand der Wohnung.

Als Verkäufer müssen sie auf der Grundlage valider Zahlen und Berechnungen stets in der Lage sein, die aufgerufene Summe zu begründen.

Wenn Sie auf der sicheren Seite sein möchten, lassen Sie sich von mir ein kompetentes Wertgutachten erstellen. Es lohnt in jedem Fall, vor allem für Interessenten, die an der Wohnung als Kapitalanlage interessiert sind.

5. Erforderliche Unterlagen für den Verkauf

Neben den allgemeinen Unterlagen gibt es auch Papiere, die besonders bei einem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung vonnöten sind.

  • Mietvertrag inkl. letzter Mieterhöhung
  • Teilungserklärung
  • Protokolle Eigentümerversammlung der letzten 3 Jahre
  • Beschlüsse der Eigentümer (3 Jahre)
  • Nebenkostenabrechnung inkl. Nachweis über die Instandhaltungsrücklagen der letzten 3 Jahre
  • Wartungsverträge
  • Energieausweis
  • Bauzeichnungen
  • Grundbuchauszug
  • amtlicher Lageplan
  • Fotos
  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
  • Nachweis über gezahlte Hausgeldabrechnungen des Verkäufers
  • Inventarnachweis, ggf. Originalrechnungen
  • Nachweis über eventuelle Modernisierungen, ggf. Rechnungen
  • Betriebsanleitungen Geräte (z.B. Herd o.a.)

Ich habe diese Unterlagenliste für Sie als Checkliste zum Download hier hinterlegt.

6. Beispielkalkulation einer vermieteten Wohnung

In der Grafik sehen Sie die Renditeerwartung einer vermieteten Wohnung anhand eines angenommenen Kaufpreises über 350.000 Euro.

In diesem Fall könnte ein Käufer beim Kauf der Wohnung eine jährliche Eigenkapitalrendite von 7,43% erwirtschaften.

Die Rendite kann aber auch niedriger ausfallen, wenn beispielsweise die Instandhaltungsrücklagen für anstehende Modernisierungsmaßnahmen nicht reichen würden.

Sie könnte aber auch höher ausfallen, wenn der künftige Käufer die Miete erhöhen darf.

7. Der bestehende Mietvertrag

Es gilt der Grundsatz, dass der Kauf einer vermieteten Wohnung die Miete nicht bricht (§566 BGB). Das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter bleibt auch bei einer Veräußerung der Immobilie bestehen. Der Käufer tritt in dem Fall an Ihrer statt in den Mietvertrag ein.

Das Vertragsverhältnis besteht zu identischen Bedingungen zwischen dem Käufer und Ihrem Mieter weiter. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist nur zu den üblichen gesetzlichen Gründen zulässig, beispielsweise bei einem Eigenbedarf.

Der Käufer Ihrer vermieteten Wohnung hat nicht die Möglichkeit, den bestehenden Mietvertrag zu anderen Konditionen mit dem Mieter neu abzuschließen. Er muss hingegen mit dem Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch den Mieter darüber in Kenntnis setzen, dass sich die Eigentumsverhältnisse zur Wohnung geändert haben.

8. Der Eigenbedarf

Sobald Sie Ihre vermietete Wohnung in Landsberg im Bezirk Oberbayern oder einem anderen Ort verkauft haben, hat der neue Eigentümer prinzipiell die Option, dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Der Gesetzgeber erkennt hier unter bestimmten Umständen ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Mietsache an. Dieses ist dann gegeben, wenn der neue Wohnungsbesitzer das Objekt selbst bewohnen oder es engen Familienangehörigen zu diesem Zweck überlassen möchte.

Der Käufer muss sich dabei jedoch an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Der Mieter ist berechtigt, gegen eine Eigenbedarfskündigung zu klagen. In der Regel muss der Vermieter begründen, warum es für ihn keine andere Option gibt, als in dieser neu erworbenen Immobilie zu wohnen.

Der Ablauf einer solchen Klage kann sich über lange Zeit hinziehen, in der ein Käufer nicht die Möglichkeit hat, die Wohnung zu nutzen.

Ich empfehle daher meist nicht, Ihre vermietete Immobilie an einen Interessenten zu verkaufen, der sie selbst bewohnen möchte.

In manchen Fällen gelingt mir das, wenn ich mit dem Mieter im Namen des Eigentümers eine Regelung finde, wie zum Beispiel das Finden einer anderen Wohnung oder eine Umzugshilfe oder eine Abschlagzahlung. Das erfordert etwas Fingerspitzengefühl.

9. Das Vorkaufsrecht des Mieters

Eine vermietete Wohnung verkaufen beinhaltet zunächst Chancen für den aktuellen Mieter. Er genießt ein Vorkaufsrecht und muss im Falle eines Verkaufs zuerst gefragt werden, ob Interesse an einem Kauf besteht.

Erst wenn der Mieter die Wohnung nicht selbst erwerben möchte, dürfen Sie als Eigentümer das Objekt anderen Interessenten anbieten. Voraussetzung hierfür ist eine Umwandlung der Wohnung von einer Miet- zu einer Eigentumswohnung mit daran anschließendem Verkauf.

Diese Regelung gilt allerdings nicht, wenn Sie beabsichtigen, Ihre Wohnung an einen Familienangehörigen zu verkaufen oder sie zu verschenken. Auch eine Umwandlung, die bereits vor dem Einzug des gegenwärtigen Mieters stattgefunden hat, sowie ein Verkauf des gesamten Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, schließen das Recht aus.

Das Vorkaufsrecht bezieht sich ausschließlich auf den Anspruch eines Kaufs, nicht auf den Inhalt des Vertrags.

10. Die Vermarktung – welche Pflichten Mieter haben

Der Mieter Ihrer Wohnung ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen die Gelegenheit zu geben, die Wohnung Kaufinteressenten zur Besichtigung zu zeigen.

Sie haben als Vermieter ein Recht auf Begehung Ihrer Immobilie. Hierzu müssen Sie Ihren Mieter zeitnah über die Termine informieren und diese auch mit ihm absprechen.

Über die Frequenz der Zeiten besteht keine eindeutige rechtliche Festlegung. Üblich und legitim ist jeweils ein Besichtigungstermin im Abstand von ein bis zwei Wochen. Die Besuche sollten zeitlich begrenzt sein und wenigstens 24 Stunden vorher, im Falle einer Berufstätigkeit vier Tage vor der Besichtigung, mitgeteilt werden.

11. Die Vermarktung – welche Rechte Mieter haben

Ihr Mieter hat bei den Besichtigungsterminen weiterhin das Hausrecht und darf entsprechende Anliegen äußern, beispielsweise eine Besichtigung der Wohnung ohne Straßenschuhe. Er darf auch bestimmen, dass sein Inventar nicht geöffnet beziehungsweise angefasst wird.

Der Mieter ist befugt eine zeitliche Begrenzung der Besuche zu fordern und Rücksicht auf seine Arbeits- oder Urlaubszeiten bei der Termingestaltung zu nehmen. Er muss Ihnen zu diesen Zeiten nicht den Wohnungsschlüssel aushändigen und darf bei den Besichtigungen anwesend sein.

Der Mieter genießt in seinen Mieträumen Privatsphäre. Fotos durch Mietinteressenten sind demnach nicht zulässig.

Auch sollten die Besichtigungszeiten so kurz wie möglich gestaltet werden und nicht in Form einer Massenbegehung.

12. Problembewältigung

In der Vergangenheit habe ich oft mit erschwerten Bedingungen bei der Vermarktung zu tun gehabt. Meist bin ich sicher, dass ich mit den Mietern eine Lösung finde, dabei hilft mir sicher, dass ich unparteiisch an die Sache herangehen kann. Beispielsweise, wenn die Fronten zwischen Eigentümer und Mieter verhärtet sind.

Das war der Fall beim Verkauf der Wohnung von Alfred Interwies aus Großkitzighofen. Im Interview erzählt er: „Es waren sehr erschwerte Bedingungen, die Frau Waschkies bei unserem Wohnungsverkauf in Kaufbeuren vorfand: Die Mieter erlaubten ihr nicht, Fotos der Innenräume zu machen, aus Schutz ihrer Privatsphäre. Obwohl Frau Waschkies ihnen versprach, dass sie die Käufersuche auf einen Kapitalanleger ausrichten würde, damit die Mieter in der Wohnung bleiben könnten, änderte auch dieses Versprechen nicht ihre Meinung.“ Ich habe dann die Vermarktung nur mit Symbolbildern, ohne echten Innenaufnahmen, begonnen und konnte zehn Wochen darauf Herrn Interwies einen Käufer präsentieren, der auch exakt die Summe bezahlte, die ich in meinem Gutachten genannt hatte. Die ganze Geschichte lesen Sie hier >>

Buchen Sie deshalb jetzt Ihr Wertgutachten, schreiben Sie mir eine Mail oder rufen Sie an unter Tel. 08243 – 99 36 41.

Photos by: colourbox.com/DAS WEISSE BUERO/

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